مجلس شورای اسلامی طرحی را در دستور کار خود قرار داده که بر اساس آن شهرداری‌ها مکلف به ساخت تعداد مشخصی واحد مسکونی در هر سال می‌شوند؛ هدف از این طرح که با عنوان «مسکن استیجاری» یا «مسکن اجتماعی» در بسیاری از کشورهای دیگر اجرا شده، ساماندهی بازار مسکن است اما این که طرج پیشنهادی با الگوی اجرا شده در کشورهای دیگر چه تفاوتی دارد و آیا می‌تواند برای بازار مسکن ایران هم گره‌گشا باشد یا خیر، موضوعی است که ذهن بسیاری از کارشناسان را به خود مشغول کرده است.
جواد زارعی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره الگوی طرح مسکن استیجاری اجرا شده در دیگر کشورها به «اسپات نیوز» می‌گوید: «مسکن به دلیل قرار داشتن در لیست نیازهای اساسی بشر از دیرباز تا به امروز، مورد توجه دولت‌ها و افراد بوده است. با افزایش مهاجرت، اشتغال و ازدواج‌هایی که صورت گرفته، تقاضای این بخش با افزایش روبه‌رو شده و با عقب‌افتادگی عرضه در این حوزه، سیاست‌گذاران به فکر چاره‌ای برای این معضل افتادند. اتفاقی که در حوزه مسکن استیجاری در کشورهای اروپایی و آمریکای لاتین افتاده، این بوده که سیاست‌گذاران و دولت‌ها این برنامه را با الگوهای مختلفی طراحی کرده‌اند و کشورهایی مانند انگلیس و هلند که بیشترین سهم از طرح مسکن استیجاری در دنیا را دارند، موفق شده‌اند مدل‌های موفقی را به اجرا بگذارند.»
وی ادامه داد: «در کشور ما با وجود این که از سال ۱۳۳۴، قانون شهرداری‌ها و دولت تا به امروز طرح‌ها و لوایح بسیاری را در حوزه مسکن استیجاری به خود دیده و مجلس نیز مصوبه‌هایی در این مورد داشته، اما هیچ‌گاه نتیجه مطلوبی را در این زمینه شاهد نبوده‌ایم، چراکه مدل موفقی موجود نبوده است.»
نرخ تورم؛ اولین عامل بازدارنده «مسکن استیجاری»
زارعی عنوان کرد: «مهم‌ترین عامل تفاوت طرح‌های اجرا شده در ایران با دیگر کشورها، نرخ تورم است. کشوری که نرخ تورم ۵۰ درصدی ۲۵ ساله داشته باشد، معادلات در بخش مسکن آن به هم می‌ریزد، چراکه تقاضا به سمت تقاضای سرمایه‌ای می‌رود و در پی آن قیمت‌گذاری برای دولت‌ها دشوار می‌شود و در هر سال با افزایش شدید قیمت، مطالبه‌گری مردم بیشتر می‌شود در چنین حالتی، سیاست‌گذار مجبور به تضویب طرح‌هایی مانند مسکن استیجاری، مسکن ملی و … می‌شود؛ غافل از این که این نرخ تورم به سیاست‌گذار و تقاضاکننده مصرفی اجازه نمی‌دهد تا تصمیمات و قیمت‌گذاری خود را روی یک سیکل ثابت انجام دهند. بنابراین، یکی از شروط اجرای این طرح، ثبات اقتصادی است.»
بیشتر بخوانید:
- تمدید مهلت ثبتنام در سامانه املاک و اسکان تا مهرماه
- خرید خانه زیر ۵۰۰ میلیون در تهران ممکن است؟
- قیمت اجاره مسکن در تهران سر به فلک کشید!
نیود سیاست مالیاتی اثریخش در بخش مسکن
وی تصریح کرد: «از سوی دیگر، مالیات در کشوری مانند انگلستان آنفدر بالاست که برای بسیاری از مردم آن به‌صرفه است تا به جاری خرید مسکن ملکی از مسکن استیجاری بهره ببرند. از آنچا که نرخ تورم در این کشور همواره ثابت بوده، به تبع آن نیز نرخ اجاره‌نشینان نیز از سال ۲۰۰۰ میلادی تا به امروز یک نمودار ثابت را به ما نشان می‌دهد که رقمی در حدود ۴ میلیون نفر است. در کشور ما اما خبری از طرح‌های مالیاتی اثربخشی در بخش مسکن نیوده و اگر طرحی همانند طرح مالیات بر خانه‌های خالی مدنظر بوده، بسیار خام، دم‌دستی و غیربازدارنده تلقی می‌شده است. این در حالی است که تورم، سود حوزه مسکن را به جیب واسطه‌ها و دلالان می‌ریزد و این موجب داغ شدن بازار واسطه‌گران می‌شود. در نتیجه این شرایط، نرخ اجاره‌نشینی نیز به مرور بالا می‌رود.»
زارعی ادامه داد: «اگر بخواهیم در این زمینه مثالی داشته باشیم، تصور کنید که در سال ۹۰ شخصی با ۱۰۰ میلیون تومان اقدام به خرید خانه کرده و شخصی دیگر با ۱۰ میلیون تومان خانه‌ای با همان مشخصات را رهن کامل کرده است. اکنون در سال ۱۴۰۰، ارزش خانه ۱۰۰ میلیون تومانی به بالغ بر ۲ میلیارد تومان رسیده و با ۱۰ میلیون تومان نمی‌شود ۲ متر خانه رهن کرد! با افزایش هرچه بیشتر این شکاف بر نرخ اجاره‌نشینی نیز افزوده خواهد شد.»
هزینه اجرای طرح با کدام نهاد است؟
وی در پاسخ به این پرسش که شهرداری‌ها چگونه از پس هزینه این طرح برخواهند آمد، گفت: «در طرح مسکن استیجاری که بسیار پرشتاب در مجلس شورای اسلامی اعلام وصول شد، شهرداری‌ها موظف شدند که سالانه ۵۰۰ تا ۵ هزار واحد بسازند اما چندین سوال برای این تصمیم مطرح است. اول اینکه قرار است خود شهرداری این خانه‌ها را بسازد؟ با این تصمیم، شهرداری را وارد یک تصدی‌گری و مداخله کرده‌ایم که در نهایت همان تجربه دخالت دولت در پروژه‌ها را زنده خواهد کرد. این موضوع هم این مکانیزم را کند و کسالت‌آور می‌کند و هم هزینه‌های دولت و شهرداری را بالا می‌برد. سوال دوم این است که شهرداری از محل کدام منابع می‌خواهد این هزینه‌ها را تامین کند، در حالی که همین امروز با مشکل درآمدزایی مواجه است.»
مسکن استیجاری ؛ طرحی محکوم به شکست، حتی روی کاغذ!
این کارشناس حوزه مسکن در پایان خاطرنشان کرد: «طرح مسکن استیجاری در ایران به دلیل دو عامل تورم و سیاست‌های مالیاتی قطعا گره‌گشا نخواهد بود اما شهرداری و دولت می‌توانند در بازه کوتاه‌مدت با یاری گرفتن از سازمان املاک، به صورت پایلوت، چیزی در حدود ۲۰۰ ملک خود را با ۳۰ تا ۴۰ درصد تخفیف اجاره دهد که این موضوع می‌تواند بخشی از درآمد را تامین کند. از سوی دیگر، شهرداری‌ها یک‌سری زمین کوچک‌مقیاس در مناطق جنوبی و مرکزی شهر تهران دارند که قابلیت واگذاری آن‌ها به مردم و با درصدی تخفیف وجود دارد تا خود آن‌ها نسبت به ساخت مسکن اقدام کنند. در چنین حالتی می‌توان از سیاست‌های تشویقی از جمله تراکم و انشعاب رایگان کرد. همچنین، وزارت راه می‌تواند با شناسایی زمین‌های مازاد، نسبت به در اختیار قرار دادن آن‌ها به این طرح اقدام کند. این همکاری میان دولت و شهرداری در بلندمدت می‌تواند موجب رونق مسکن استیجاری شود.»
انتهای پیام
